بسمه تعالی
بازرسین محترم تعاونی مسکن کارکنان سازمان جهاد کشاورزی اصفهان
با سلام و ارادت،
احتراماً، ما سهامداران با توجه به انتظار حدود ۲۰ سال و اینکه زمین بهارستان با پول شخصی ما سهامداران خریداری شد، و تعاونی موظف بود که پس از حل مسائل اداری، آن را به صورت عادلانه در اختیار سهامداران قرار دهد، اما شاهدیم که این قرارداد به طور یک‌طرفه و برخلاف منافع سهامداران تنظیم شده است.
لذا، مشکلات این قرارداد را به صورت جمع‌بندی شده جهت رفع آنها تقدیم می‌کنیم و امیدواریم که تا ۱۰ روز آینده از دریافت نامه، موارد ذکر شده تصحیح و به اطلاع ما سهامداران و مالکین رسانده شود و مفاد قرارداد جدید مبنای قرارداد واگذاری قرار گیرد.
قبل از ورود به مشکلات دفترچه، باید متذکر شویم که:
اصل وجودی دفترچه جای سوال دارد. زمینی با مالکیت خصوصی و با توافق‌هایی که با دستگاه‌های ذی‌ربط شده، تبدیل کاربری داده شده است. لذا تعهدات موجود در دفترچه معنا ندارد. اعضا باید طبق یک برگه واگذاری زمین را از تعاونی تحویل بگیرند و به شهرداری مراجعه کرده و پروانه بگیرند و طبق تعهدات و قوانین شهرداری که در پروانه درج شده عمل کنند و در صورت لزوم آن را تمدید نمایند.
مشکلات دفترچه به شرح زیر است:
۱. در صفحه اول پایین صفحه نوشته شده است که دفترچه طبق مصوبات مجامع عمومی تهیه و تنظیم شده و مصوبات به اطلاع و آگاهی کلیه اعضا و سهامداران رسیده است.
مشکل: در طول این ۲۰ سال هیچ‌گونه اطلاع‌رسانی از طرف شرکت تعاونی به اعضا و سهامداران در رابطه با مصوبات مجامع عمومی انجام نشده و ما سهامداران اصلاً در جریان وقایع و مصوبات نبوده‌ایم. لذا لازم است که این مصوبات ضمیمه قرارداد باشد تا سهامداران به‌صورت شفاف و روشن در جریان تصمیمات تعاونی قرار گیرند، یا این عبارت کاملاً حذف شود.
۲. در صفحه سوم، پاراگراف دوم، عنوان می‌شود که:
«با این وصف طرف دوم هرگونه ادعای مالکیتی اعم از عین و منافع و هرگونه ادعایی نسبت به [توضیحات و ارقام حذف شده] و هرگونه حقوق احتمالی از سوی واگذار گیرنده و قائم مقام قانونی آن/ واگذار گیرندگان و نماینده قانونی آنان نسبت به این قرارداد صلح دعوی و صلح حقوقی گردید.»
مشکل: این پاراگراف با منافع سهامداران در تضاد کامل است و با توجه به عدم شفاف‌سازی تعاونی در رابطه با روال کار و تصمیماتش، باید کاملاً حذف شود.
۳. در ماده ۲-۳ اظهار می‌دارد که:
«دستورالعمل اجرایی توزیع زمین پروژه بهارستان مصوب مجامع سال‌های ۱۳۹۷ و ۱۴۰۱ جزء لاینفک این قرارداد می‌باشد.»
مشکل: این دستورالعمل یا باید ضمیمه قرارداد قرار گیرد یا به نحو مقتضی به اطلاع سهامداران رسانده شود. اظهار شده که در مجامع عمومی قرائت شده است، اما این کفایت برای اطلاع‌رسانی نمی‌نماید.
۴. در بخش دوم همین ماده ۲-۳ عنوان شده است:
«لذا حسب الاقرار واگذار گیرنده و قائم مقام قانونی آن/ واگذار گیرندگان و نماینده قانونی آنان جزو و کلاً از مفاد آنان مطلع گردیده و از چگونگی اقدامات و تعهدات و تضمینات شرکت در برابر اشخاص اطلاع داشته و با امضای این قرارداد ملزم به انجام تعهدات قراردادی گردید.»
مشکل: ما سهامداران، گرچه بارها از تعاونی و بازرسین آنها خواستار اطلاع از مفاد توافقات با دیگران به‌خصوص شهرداری و عمران بهارستان بودیم، اما هیچ‌گونه پاسخ مثبتی دریافت نکرده‌ایم. لذا این بخش هم باید حذف شود چون ما سهامداران هیچ‌گونه اطلاعی از مفاد توافقات نداریم.
۵. در بند ۲-۴ تعاونی موظف می‌گردد که طی صورتجلسه‌ای قطعه مسکونی ویلایی را تحویل دهد.
مشکل: در این بند باید مشخص شود در چه مدت زمانی این تحویل انجام می‌گیرد.
۶. ماده ۴، بهای مورد واگذاری:
مشکل: در این ماده دو مشکل وجود دارد:
الف) بهایی مورد عمل قرار نگرفته و فقط ارزش‌گذاری انجام شده است. بنابراین، باید بها به ارزش تغییر یابد.
ب) دستورالعمل اجرایی توزیع زمین به اطلاع سهامداران نرسیده است، لذا باید این جمله حذف شود یا دستورالعمل به قرارداد الحاق گردد.
۷. در صفحه چهار، بند ۵-۱ عنوان می‌شود که:
«در خصوص پلاک‌های مسکونی ویلایی، واگذار گیرنده و قائم مقام قانونی/ واگذار گیرندگان و نماینده قانونی آنها باید نسبت به تهیه نقشه با (هماهنگی و تأیید شرکت) و اخذ پروانه ساختمانی اقدام نمایند و ظرف مدت ۳ سال فعالیت ساختمانی را به اتمام برسانند و گواهی پایان کار بگیرند.»
مشکل:
الف) برای تهیه نقشه چرا باید تأییدیه شرکت باشد؟ اینجا فقط نیاز است که طبق قانون شهرداری عمل شود.
ب) در مورد مدت زمان اتمام عملیات ساختمانی، باید عنوان شود که طبق قانون شهرداری عمل گردد.
ج) تعهدات تعاونی برای اجرای زیرساخت‌ها، علی‌الخصوص آب و برق و جاده‌های دسترسی، باید مشخص شود، چون بدون وجود زیرساخت‌ها، عملیات ساختمانی بسیار هزینه‌بر و مشکل خواهد بود. فلذا این مورد هم باید در قرارداد به‌طور مشخص نوشته شود.
۸. در بند ۵ بخش فورس ماژور:
مشکل:
الف) مرجع تشخیص حوادث غیرمترقبه و زمان مترتب بر آن باید به عهده ستاد بحران استان باشد و شرکت نمی‌تواند مرجع باشد.
ب) فقط تعیین مدت زمانی که ادارات همکاری نکرده‌اند باید با هیئت مدیره باشد.
لذا این دو مورد نیز باید تصحیح گردد.
۹. در تبصره ۱ قسمت فورس ماژور اظهار می‌دارد که:
«شرکت پس از ارائه گواهی پایان کار در مهلت مقرر و تسویه حساب کامل، نسبت به تهیه مقدمات انتقال رسمی اقدام می‌نماید.»
مشکل: در این قسمت باید گفته شود که شرکت در چه مدت زمانی نسبت به تهیه مقدمات انتقال رسمی و انتقال قطعی اقدام می‌نماید.
توضیح بیشتر: هر زمان بحث سهامداران است، شروط و قید زمان از الزامات است، ولی در مورد شرکت هیچ‌گونه قید و شرط و یا زمان مطرح نیست.
۱۰. در بند ۱-۲-۵ در خصوص واحدهای آپارتمانی مسکونی:
الف) در سطر ششم عنوان می‌کند که: «در صورت موافقت شرکت و تصویب هیئت مدیره.»
مشکل: تفاوت شرکت و هیئت مدیره در چیست؟ آیا هیئت مدیره از ارکان شرکت نمی‌باشد؟
ب) تعهد شرکت برای زمان شروع ساخت باید مشخص و قید شود.
تبصره ۲ همین بند:
«شرکت نباید مشارکت در ساخت نماید و باید از طریق امانی و پیمانی ساخت را انجام دهد.»
مشکل: لذا مورد مشارکت در ساخت باید حذف گردد. همچنین نیازی نیست که با شرکت‌های دارای رتبه‌بندی قرارداد بسته شود که هزینه ساخت افزایش قابل توجهی یابد و لذا رتبه‌بندی هم باید حذف گردد.
۱۱. بند ۵-۲-۲: مدت زمان انتقال باید مشخص گردد.
۱۲. ماده ۶، تبصره: نوشته شده اگر هزینه‌ها بیش از فروش پیش‌بینی شده باشد، سهامداران تعهد دارند که آن مازاد را پرداخت کنند.
مشکل:
الف) اگر این هزینه‌ها کارشناسی شده و بابت آن ساختمان‌های تجاری و گاوداری رسالت زمین‌های دیگر از واگذاری منفک شده‌اند، پس چرا باید ضرر کارشناسی غیر صحیح را سهامداران پرداخت کنند که اصلاً در جریان هیچ اقدامی نبوده‌اند؟ در اینجا مسئولیت کارشناس چیست؟ مسئولیت شرکت چیست؟ لذا باید در صورت وجود این اتفاق، شرکت مسئولیت آن را عهده‌دار شود.
ب) اگر فروش این املاک و زمین‌ها بیش از هزینه‌ها بود، این مازاد چگونه به سهامداران مسترد می‌شود؟
لذا این بند نیز با توجه به دو مورد گفته شده باید تصحیح شود.
۱۳. ماده ۷: به جای تأیید، باید نوشته شود که به اطلاع تعاونی رسانیده شود و تأیید نقشه به عهده تعاونی نیست و مرجع آن شهرداری می‌باشد.
۱۴. در مورد ماده ۸، فسخ قرارداد واگذاری:
مشکل: این ماده ظالمانه‌ترین و بدترین بند قرارداد است که تمامیت حق و حقوق سهامداران را از ابتدا تا کنون نابود کرده و بدترین ظلم را به سهامداران روا می‌نماید. بنابراین، کل این بند به‌اضافه تبصره‌های آن باید به جد حذف شود. اگر این زمین با پول سهامداران خریداری شده و این سهامداران هستند که مالک زمین هستند، لذا فسخ، محلی از اعراب ندارد.
۱۵. ماده ۹، حل اختلاف:
مشکل: طبق بند حل اختلاف قراردادهای جاری در کشور، باید حل اختلاف ابتدا از طریق مذاکرات دو طرف مالک و مدیرعامل (و بازرس) و در صورت عدم توافق، داور مرضی‌الطرفین و نهایتاً مرجع قضایی پیش‌بینی گردد.
۱۶. ماده ۱۰، محل اقامت:
در دو سطر مانده به آخر باید «شروط ضمن عقد» حذف شود و تنها کلیه خیارات ساقط شود.
با تشکر از شما و امید به پیگیری‌های جدی شما بازرسان محترم.
موفق شد
ویژه
